La demande du client
Depuis octobre 2008, la MSA a quitté ses locaux vétustes du centre ville de Rennes, situés au pied de la Gare, pour s’installer à Bruz à côté du Parc Expo aux portes de Rennes, dans un bâtiment moderne et accueillant. La MSA avait cependant gardé parmi ses actifs une surface de bureaux d’environ 1 000 m² en centre ville de Rennes pour y réaliser certaines de ses réunions avant de louer cet ensemble immobilier à l’Ecole d’Optique ISO membre de l’ISPS (Institut Supérieur des Professions de Santé), dont le siège est à Paris. Souhaitant vendre cet actif restant, l’immobilier n’étant pas sa vocation, la MSA cherchait un partenaire de confiance, objectif, impartial et neutre, et avec une connaissance parfaite du marché de l’immobilier d’entreprise tertiaire de l’agglomération rennaise. La MSA a ainsi mandaté LINOVIM pour l’accompagner dans cette démarche afin de valoriser son actif loué.
La MSA est le deuxième régime de protection sociale en France avec près de 26,8 milliards d’euros de prestations versées pour 5,6 millions de bénéficiaires. Le territoire d’action de la MSA Portes de Bretagne représente 228 960 assurés et 917 millions d’euros de prestations versées. Elle couvre l’ensemble de la population agricole et des ayants droit : non salariés (exploitants, employeurs de main d’œuvre) et salariés (d’exploitations, d’entreprises, de coopératives agricoles et d’organismes professionnels agricoles). Elle est leur interlocuteur unique et gère leur protection sociale de façon globale. Elle leur verse toutes les prestations auxquelles ils ont droit : prestations familiales, santé, retraite… et elle assure également le recouvrement des cotisations. Au-delà de la couverture légale, la MSA mène des actions à caractère sanitaire et social. Elle prend également en charge la médecine du travail et la prévention des risques professionnels.
Locataire de la MSA, L’Institut Supérieur d’Optique (ISO) forme depuis plus de 30 ans les experts des métiers de la vision. Pour parvenir à cet objectif, l’ISO s’applique à sélectionner les étudiants les plus motivés, à transmettre à ses élèves la passion des métiers de l’optique, à multiplier les partenariats avec des universités étrangères. La qualité des enseignements d’ISO attire chaque année des étudiants venus du monde entier (Algérie, Chine, Maroc, Royaume-Uni, Vietnam…), désireux de suivre l’une des meilleures formations en optique lunetterie.
L’accompagnement par LINOVIM
Très fier qu’une institution comme la MSA lui fasse confiance, LINOVIM a réalisé une expertise très poussée de cet actif de 1 000 m² dans une copropriété bien connue d’elle : métrés de la surface, diagnostics nécessaires à la vente, état de la copropriété, vérification des autorisations d’Établissement Recevant du Public ( ERP) avec les effectifs autorisés, autorisations administratifs pour y exercer cette activité de centre de formation, analyse du bail en cours avec l’ISO, le locataire en place… Toutes ces études ont permis à LINOVIM d’estimer très précisément la valeur vénale de cet actif. Cette méthodologie de travail, qui ne laissait rien au hasard, a été très appréciée des services immobiliers de la MSA. Le prix de l’estimation a été aussitôt validé par le conseil d’administration pour acter la vente.
Une fois ce travail réalisé et donc le prix arrêté, place à la recherche d’un acquéreur : LINOVIM a tout d’abord rencontré, dans une logique de bons sens, le locataire ISO en place pour vérifier s’il n’était pas intéressé pour acquérir les murs dont il était locataire. Celui-ci, dans une stratégie de grand groupe, ne souhaitait pas acheter les murs, privilégiant ses fonds pour son activité. Pourtant, l’Institut Supérieur d’Optique avouait se plaire dans ces locaux bénéficiant d’un emplacement d’exception pour une école : à deux pas de la Gare entièrement refaite, de la deuxième ligne de métro arrivant en 2021 et le tout dans un quartier, la ZAC Eurorennes, en pleine évolution. Fort de son intérêt pour ces locaux, LINOVIM a proposé à l’ISO de signer un nouveau bail pour se projeter sur du long terme dans ces locaux, proposition acceptée sans hésiter par l’ISO.
En parallèle de cette négociation de bail, LINOVIM a travaillé à la recherche de l’investisseur pouvant répondre à la demande de la MSA de vendre son actif conformément à l’expertise. LINOVIM a activé son puissant réseau d’investisseurs et a accompagné la MSA et son client acquéreur, rapidement trouvé, jusqu’à la signature de l’acte authentique. Un nouveau bail d’une durée de 9 années a également été signé avec l’ISO. Bilan de cette opération : la satisfaction de toutes les parties, vendeur, locataire en place et investisseur, avec un projet mené rapidement, sans aucune tension et avec beaucoup de plaisir.
LINOVIM tient à remercier, pour leur confiances accordées, toutes les parties prenantes de ce dossier
Type d’accompagnement : Investisseur
Les atouts de LINOVIM dans cette opération
- Une parfaite connaissance du marché d’immobilier d’entreprise tertiaire de l’agglomération rennaise.
- Une parfaite connaissance des actifs constitutifs de ce marché tertiaire et de leur historique.
- Une parfaite connaissance des éléments techniques de construction d’un immeuble tertiaire.
- La maîtrise des normes ERP que doivent avoir une école suivant son nombre d’élève.
- Une parfaite connaissance des besoins de l’activité de l’utilisateur et de son modèle économique.
- Une parfaite connaissance des baux commerciaux.
- Un réseau puissant d’investisseurs aux profils divers.
- Une obstination à prendre tout en considération pour évaluer un actif à sa juste valeur.
- Un accompagnement global par LINOVIM, de l’estimation, à la rénégociation des baux, à la recherche d’investisseur jusqu’à la signature de l’acte de vente.
- Et le tout en ayant pris plaisir à travailler et échanger avec les différentes parties prenantes de ce dossier.
LINOVIM, votre service immobilier pour valoriser votre actif, sécuriser les locataires en place et trouver un investissement en immobilier d’entreprise sur un emplacement optimal, le tout off market.
